近期，隨著國土部對不動產(chǎn)登記程序和提速的要求，一些地方進一步對機構(gòu)進行整合，將原交易管理機構(gòu)和職能也合并到不動產(chǎn)登記機構(gòu)，以便提高登記效率。但是在這些可喜的消息背后，筆者有著隱隱的擔憂，交易登記一體化，并不是國土部的首創(chuàng)。其實早在2002年住建部就出臺了《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標準》和《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核辦法》等相關(guān)的規(guī)定，這也是交易登記一體化的最早的試點，住建部長達20年的交易登記一體化取得了很好的效果，但也不是沒有負面效果的。一方面是房屋登記做的風風火火，越來越規(guī)范，一方面是房地產(chǎn)交易管理名存實亡，對房地產(chǎn)交易市場的監(jiān)管缺位。在當年房屋登記業(yè)內(nèi)甚至有一句話“只要證沒辦錯就行”，因此整體上對市場的管理就弱化甚至沒有監(jiān)管。而借著不動產(chǎn)登記整合的大勢下，住建部有了可喜的轉(zhuǎn)變，正在由原來房屋登記機構(gòu)剩余人員重新組建房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)，并逐步在落實對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管工作。而國土部從新?lián)炱鹱〗ú康慕灰椎怯浺惑w化來提高登記效率，并將交易管理部門整合到不動產(chǎn)登記部門的做法，不禁讓筆者擔憂其是否會重走原來住建部的老路，弱化了房地產(chǎn)交易市場的監(jiān)管工作。

有觀點認為交易管理部門是多余的，其工作大量與不動產(chǎn)登記重合，所以沒有存在的必要性，其實這都是對交易監(jiān)管工作的誤解。具體理由如下：

一、不動產(chǎn)登記和交易監(jiān)管的業(yè)務(wù)內(nèi)容不同

1、不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

2、房地產(chǎn)交易監(jiān)管是指房地產(chǎn)管理部門從房屋從開發(fā)建設(shè)、銷售、再轉(zhuǎn)讓、租賃、直至房屋實體消滅的房屋全生命周期過程中所涉及到的對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等主體以及從業(yè)人員的合法性、具體經(jīng)營活動的合法性進行監(jiān)管的工作。

二、不動產(chǎn)登記和交易監(jiān)管的行為性質(zhì)不同

1、不動產(chǎn)登記在行政行為的分類中屬于行政確認。其主要表現(xiàn)形式是絕大部分的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)依當事人的申請方可啟動，如當事人不申請登記，不得強制登記。

2、交易監(jiān)管是行政管理工作，具體有行政備案（如合同備案、經(jīng)紀機構(gòu)以及從業(yè)人員備案等）、行政處罰（如對開發(fā)企業(yè)、物業(yè)、經(jīng)紀等違法行為的處罰）以及對相關(guān)市場主體的誠信進行公示。交易監(jiān)管工作是全方位的，主動的管理行為，其不以當事人是否愿意接受或者提出為前提。

三、不動產(chǎn)登記和交易監(jiān)管對交易安全的作用不同

1、不動產(chǎn)登記是對結(jié)果的記載，即一般情況下登記方產(chǎn)生物權(quán)變動效力。其主要作用是防止登記時不發(fā)生錯誤。

2、交易監(jiān)管是對交易過程的全監(jiān)管，通過對從業(yè)主體和行為的督察，提高交易市場整體的規(guī)范性。

由以上分析可見，登記雖然可保障最終權(quán)屬歸屬的正確性，但不能解決交易過程中可能發(fā)生的風險，而交易監(jiān)管則通過過程管理，如對主體的監(jiān)管、行為的監(jiān)管、資金的監(jiān)管等方法，盡量避免交易風險，也同樣對最終的登記的正確性進行了保障。

四、目前不動產(chǎn)登記和交易監(jiān)管存在問題的主要原因

很多人認為，只要將不動產(chǎn)登記機構(gòu)和交易監(jiān)管機構(gòu)合并就可以徹底解決問題，這其實是一種錯誤的思想。歷史早就告訴我們一個單位并不是解決問題的靈丹妙藥，如規(guī)劃和房屋登記在一個主管部門的時候，也存在問題，土地管理中利用部門和地籍部門也經(jīng)常存在糾紛。早期交警和戶籍警都屬于公安系統(tǒng)，但系統(tǒng)未互相聯(lián)通的時候，老百姓辦事也是不方便的。

1、登記數(shù)據(jù)和交易數(shù)據(jù)未依法實現(xiàn)實時共享。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第24條的規(guī)定：“不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當實時互通共享?！?

雖然不動產(chǎn)登記已經(jīng)開始了兩年多，但是大部分地方的數(shù)據(jù)尚未實現(xiàn)共享，或者共享也并非實時數(shù)據(jù)，這嚴重阻礙了交易管理的實施和不動產(chǎn)登記的準確性和高效化。

2、不動產(chǎn)登記檔案的信息化程度不同，由于各自歷史原因，原分散在不同登記機構(gòu)的檔案的數(shù)據(jù)化程度也不盡相同，甚至有些歷史登記檔案都不全。這也是阻礙不動產(chǎn)登記信息化，高效化的原因之一。

3、不動產(chǎn)登記機構(gòu)和交易管理機構(gòu)對自身的業(yè)務(wù)定位不清。由于不動產(chǎn)登記或者交易監(jiān)管工作對于各自的工作人員都屬于一個新的業(yè)務(wù)和挑戰(zhàn)，對于哪些是不動產(chǎn)登記，哪些是交易管理，甚至是土地管理、規(guī)劃管理等工作理解不同，導致在進行登記和交易監(jiān)管時，哪些屬于行政管理，哪些屬于登記理解不同，也造成了工作上的糾紛和相互的不理解。有的不動產(chǎn)登記機構(gòu)會將一些土地管理的工作納入到不動產(chǎn)登記審查過程中去，例如登記時候去審查規(guī)劃審批用途或者是否閑置土地等非登記職能。有些交易監(jiān)管機構(gòu)會仍然按原來房屋登記模式去進行交易管理，而沒有更好的適應(yīng)工作性質(zhì)的變化。

五、解決問題的思路

筆者認為，無論不動產(chǎn)登記和交易監(jiān)管工作是否屬于一個主管部門，其應(yīng)該各司其職，相互協(xié)作，而不能僅以其中一類為主，弱化另外一類的工作。具體的舉措如下：

1、切實落實《不動產(chǎn)登記暫行條例》第24條以及國務(wù)院《政務(wù)信息資源共享管理暫行辦法》的規(guī)定，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息和交易信息的共享。讓信息多跑路，讓老百姓少跑路。

2、可以研究探析一種模式，通過交易監(jiān)管部門建立統(tǒng)一的交易管理信息化平臺與不動產(chǎn)登記平臺共享。而對于交易管理需要辦理的業(yè)務(wù)可逐步通過相關(guān)企業(yè)的網(wǎng)上平臺申請，網(wǎng)簽備案的一體化來將信息共享給不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接使用，而對于老百姓自行成交等業(yè)務(wù)可探尋合并窗口或者委托給不動產(chǎn)登記窗口的形式來辦理，盡量避免老百姓需要在兩個窗口申請的矛盾。