一、是否可以拒絕受理法院協助執行

1、根據《民訴法》第251條規定：“在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。”

2、《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》法釋[2004]15號第25條規定：“查封、扣押、凍結協助執行通知書在送達登記機關時，登記機關已經受理被執行人轉讓不動產、特定動產及其他財產的過戶登記申請，尚未核準登記的，應當協助人民法院執行。人民法院不得對登記機關已經核準登記的被執行人已轉讓的財產實施查封、扣押、凍結措施。

查封、扣押、凍結協助執行通知書在送達登記機關時，其他人民法院已向該登記機關送達了過戶登記協助執行通知書的，應當優先辦理過戶登記。”

3、最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知 》法發[2004]5號第1條規定：“人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。”

4、《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》法釋〔2010〕14號第2條規定“ 房屋登記機構根據人民法院、仲裁委員會的法律文書或者有權機關的協助執行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他組織認為登記與有關文書內容不一致的除外。”

二、抵押權的優先受償應如何處理

1、《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)  》第99條規定“參與分配案件中可供執行的財產，在對享有優先權、擔保權的債權人依照法律規定的順序優先受償后，按照各個案件債權額的比例進行分配。”

2、《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》法釋[2004]16號  第31條規定“拍賣財產上原有的擔保物權及其他優先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優先清償擔保物權人及其他優先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。”

三、無法協助或法院文書有瑕疵的處理

1.對于沒有相關權屬登記的不動產的查封可以不予受理。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》法釋[2004]15號第10條：“查封尚未進行權屬登記的建筑物時，人民法院應當通知其管理人或者該建筑物的實際占有人，并在顯著位置張貼公告。”

另外需要注意的是根據《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知 》法發[2004]5號第15條規定：“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
　　（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；
　　（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；
　　（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。”

因此，除了法律特別規定可以預查封的情況以外，對于未登記的不動產，法院應該以貼公告的形式予以查封，而不動產登記機構則因為沒有相關信息而無協助的義務。

2、法院要求協助執行的不動產與登記內容不符的，如權利人不同、坐落、房號與登記簿記載不一致等。發現以上情況的應該書面告知法院工作人員，如法院仍然要求執行的，可以讓其重新出具正確的協助執行文件。

3、不動產登記機構認為法院要求協助的內容與法律沖突的，如認為被執行不動產不宜分割執行的、執行時變更規劃用途的、對集體土地上房屋執行不符合法定條件的等等。

4、對于有不動產上查封與輪候查封并存時的處理方法：

根據《關于建立和完善執行聯動機制若干問題的意見》法發【2010】15號第12條的規定：“輪候查封的人民法院違法要求協助辦理房屋登記手續的，依法不予辦理。”

根據《最高人民法院關于首先查封法院與優先債權執行法院處分查封財產有關問題的批復》法釋〔2016〕6號第2條規定：“優先債權執行法院要求首先查封法院將查封財產移送執行的，應當出具商請移送執行函，并附確認優先債權的生效法律文書及案件情況說明。

首先查封法院應當在收到優先債權執行法院商請移送執行函之日起15日內出具移送執行函，將查封財產移送優先債權執行法院執行，并告知當事人。

移送執行函應當載明將查封財產移送執行及首先查封債權的相關情況等內容。”

實務中如遇到法院留置送達文書或送達文書不符合協助條件的，可依法寫審查建議給送達法院，以避免責任。

四、實務的處理

  其實此類問題的出現是可以避免的，法院在處理此類案件是可以寫明該抵押權已經消滅，這樣給后續的登記提供合法的依據。如法院未寫的，不動產登記機構也應當先接受協助執行文書。

  如法院未注明抵押權消滅的，可先依承受人申請辦理轉移登記，然后告知其可以找法院出具抵押權消滅的證明或者讓原抵押權人來申請抵押權注銷登記。

  如法院在協助執行文書中注明抵押權消滅或者后續出具抵押權消滅的證明的。根據《物權法》第28條，承受人已經為所有權人，因此可由承受人依據《不動產登記操作規范》14.4的規定作為抵押人來單方申請注銷抵押。

綜上所述，從本質上來說執行后的不動產上的抵押權實際上應該是消滅的，但主動注銷和判斷是否消滅的權利不在登記機構，應該加強與執行法院的溝通，法院也應當了解登記機構的程序，盡量在執行文書中予以明確，以方便當事人和登記機構辦理相應的登記。